Así es la Nueva Ley Hipotecaria

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Con la nueva Ley Hipotecaria aprobada por el Congreso de los Diputados, los clientes se podrán ahorrar dinero a la hora de formalizar su hipoteca, ya que solo tendrán que pagar la tasación, gasto que algunos bancos también están asumiendo para contar con una oferta hipotecaria más atractiva. La nueva Ley Hipotecaria ya está en vigor desde el 16 de junio, tras su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). A partir de este momento, los nuevos hipotecados podrán disfrutar de las ventajas de la ley.

Te contamos aquí cuáles son los cambios más importantes de la Ley Hipotecaria

  1. Mayor protección al usuario

El cliente dispondrá de su contrato un mínimo de diez días antes de la firma. El objetivo es que disponga de tiempo suficiente para leer el contrato con tranquilidad, resolver las dudas que le puedan surgir y dialogar con la entidad si hay alguna discrepancia.

Relacionado con esto y con el fin de evitar que se concedan hipotecas a personas sin capacidad de pago, el banco deberá evaluar en profundidad la solvencia del futuro hipotecado. La norma obliga al banco a consultar el historial crediticio del cliente en el Banco de España, y si concede el préstamo le permite ceder los datos del usuario a plataformas privadas de información crediticia. El coste de esta ‘investigación’ deberá asumirlo el banco.

  1. El papel del notario

El papel del notario cobra relevancia a la hora de ratificar que el titular conoce el producto que está contratando. Antes de la Ley, el hipotecado solo tenía que ir al notario para firmar su hipoteca. Sin embargo, con la nueva ley, el titular tendrá que acudir al notario un mínimo de dos veces. La primera será sin la entidad para poder realizar cualquier pregunta que surja sobre los entresijos de su contrato. La segunda será con la entidad para la firma del contrato hipotecario.

Además, el notario se asegurará de que el cliente conoce a la perfección los entresijos de su contrato. El contratante tendrá que responder a un cuestionario para demostrarlo.

  1. El reparto de los gastos

Otro de los puntos que más afecta a los clientes es el nuevo reparto de gastos a la hora de formalizar la hipoteca. Con la nueva Ley, el cliente solo pagará la tasación. El resto de los gastos serán abonados por la banca (gestoría, IAJD, Notaría y los gastos del registro). Algunas entidades ya han empezado a anunciar que también asumirán este gasto en los nuevos contratos.

Esta parte supone un ahorro muy importante a la hora de formalizar la hipoteca. De esta manera, solo tendrá que hacer frente al coste de la tasación que puede rondar entre los 300 y los 600 euros. Además, el cliente podrá elegir libremente a los tasadores que podrán ser personas físicas.

Ahora el banco será el que page la gestoría, notaría, IAJD y el registro. De ellas, la partida del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados es la más elevada y depende de cada comunidad autónoma. Esta cantidad puede variar entre los 1.500 euros hasta los 6.000 euros en función del préstamo y de la comunidad en la que esté la vivienda. El resto de los gastos podrían suponerle a la entidad un coste entre los 1.000 y los 3.000 euros.

  1. Adiós a las cláusulas suelo

La Ley aprobada este jueves prohíbe las cláusulas suelo, de esta manera en las operaciones con tipo de interés variable no se podrá fijar un límite a la baja del tipo de interés. El fin de esta norma es que el cliente se pueda beneficiar de las caídas del euríbor, aunque el interés mínimo se establecerá en el 0%, nunca podrá ser negativo.

  1. Novedades en las vinculaciones

Seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas… Estas son algunas de las vinculaciones que las entidades proponen a los clientes para mejorar el acceso al préstamo hipotecario. La nueva Ley establece que las entidades no podrán imponer sus productos vinculados, aunque si podrán hacer bonificaciones por los productos que se contrate, como se hace en la actualidad.

Muchos bancos bonifican con descuentos en sus tipos de interés si el cliente contrata alguno de sus productos vínculos. Los bancos podrán seguir comercializando sus productos vinculados, pero ahora el cliente podrá presentar a su entidad pólizas alternativas y «en ningún caso» la aceptación por el banco de una póliza alternativa distinta de la propuesta por su parte podrá suponer empeoramiento en las condiciones del préstamo.

  1. Los bancos podrán seguir cobrando una comisión de apertura

A la hora de formalizar el préstamo muchas entidades cobraban a sus clientes una comisión de apertura de préstamo. En este punto se pueden encontrar grandes diferencias en las entidades, desde las que no cobran nada hasta las que cobran un 2%.

La nueva norma no prohíbe el cobro de esta comisión, aunque si establece que esa tasa se devengará una sola vez y englobará la totalidad de los gastos de estudio, tramitación y concesión del préstamo u otros similares.

  1. Subrogación y novación, puntos clave después de la firma de la hipoteca

Con la nueva regulación el cliente, también los que tengan préstamos anteriores a la Ley, podrá subrogar sin costes y libremente su hipoteca. Entre las dos entidades en las que se haga el cambio se establecerá un mecanismo de compensación basado en los intereses cobrados y los pendientes de cobro vinculados al coste de formalización de la hipoteca.

En el caso de la novación si el hipotecado no está conforme con las condiciones que firmó en su hipoteca podrá cambiarlas sin que la entidad le cobre ninguna comisión por la novación.

La Ley también protegerá más a los hipotecados en caso de embargo. Antes, si el hipotecado dejaba de pagar en la primera mitad (imaginemos una hipoteca de 20 años, en los 10 primero años), para ejecutar la hipoteca bastaba con que el cliente hubiera dejado de pagar tres meses. El nuevo acuerdo eleva los meses de impago para ejecutar la hipoteca (proceder a un desahucio) a 12 meses o el 3%. Si esta situación tenía lugar en la segunda mitad de la duración del préstamo, las cuotas vencidas y no satisfechas debían equivaler a 12 meses. La nueva ley establecerá que el impago tendrá que suponer el 7% o 15 meses.

  1. Modificaciones en las comisiones de amortización

Bajan a la mitad las comisiones de amortización anticipada para hipotecas de tipo fijo (2% durante los 10 primeros años y 1,5% después), mientras que el cliente deberá elegir el tipo de amortización a tres o cinco años cuando su hipoteca sea a tipo variable (comisiones del 0,25% o del 0,15% respectivamente).

¿Va a afectar la nueva norma en la oferta hipotecaria de 2019?

Que se haya aprobado la Ley ahora va a ayudar a desbloquear el mercado hipotecario tras varios meses de incertidumbre. Con la ley en mano, las entidades volverán a planificaciones estratégicas a medio y largo plazo en su oferta hipotecaria ya que la aprobación de la ley fija un marco legal estable. Algunos bancos ya han empezado a adaptarse a la nueva normativa antes de su entrada en vigor, asumiendo todos los gastos, incluso los de tasación, con el fin de atraer a clientes. Este es el inicio de la diversificación de la oferta, algo que veremos en los próximos meses. La guerra hipotecaria está servida por captar al cliente que busca financiación para la compra de un inmueble, comenzará con la aprobación de la nueva norma, la oferta se va a diversificar y algunos bancos bajarán sus tipos mientras que otros los subirán, lo más importante es que el cliente compare y encuentre lo que mejor se adapte a sus necesidades.

¿Qué podemos echar en falta?

Hay varios puntos que esta Ley Hipotecaria no ha tocado. Por ejemplo no se ha hablado de la profesionalización del sector de la intermediación financiera. También se echa de menos lo referente a la financiación no bancaria, básica para poder financiar a perfiles que están fuera del circuito bancario, o también, la Ley de la 2ª oportunidad o Dación en Pago, tema este último muy demandado por la sociedad.

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